Que font les promoteurs et les investisseurs ?
REAL IT 2020 : Interview de Frank Hovorka, Directeur Technique & Innovation de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

 « Depuis plusieurs années, les architectes, maitres d’œuvres et clients demandent aux promoteurs de travailler en BIM. Or le constat que nous faisons, c’est qu’une fois que la maquette numérique est sortie de la phase conception-construction, avec un coût certain, elle est inutile pour l’investisseur en l’état. Du coup elle est jetée à la poubelle, au grand dam du promoteur.

Ce constat partagé par beaucoup d’investisseurs a été à l’origine de notre travail avec l’Association Professionnelle FIDJI car aujourd’hui nous savons qu’à peine cinq pour cent d’une maquette numérique classique issue de la conception-construction est utilisable après la livraison. Comme ce 5% d’information est noyé dans une maquette complexe qui nécessite des opérateurs qualifiés pour la manipuler, le coût d’extraction est phénoménal.

C’est dommage parce qu’il y a un fort investissement de la filière conception-construction dans ces maquettes numériques que nous n’arrivons toujours pas à valoriser in fine pour les transformer en dossiers de récolement (tel que construit) ainsi qu’en données utilisables par l’investisseur et ses prestataires que sont le gestionnaire d’actif et le gestionnaire technique. »

Quel est le constat du groupe de travail FPI FIDJI ?
BIM World 2020 : Interview de Frank Hovorka, Directeur Technique & Innovation FPI.

 « Les promoteurs de la FPI, les investisseurs institutionnels (AM) et l’Association Professionnelle Fidji – mais aussi les gestionnaires techniques (FM) et d’actifs (PM)- ont partagé un constat : que ce soit en résidentiel ou en tertiaire, aujourd’hui avec la maquette numérique telle qu’elle sort d’un ouvrage neuf ou d’une grosse réhabilitation, à peine 5% des données est utilisable par la filière en aval de l’immeuble debout – et bien souvent une ressaisie complète est nécessaire.

Pourquoi cela ? Deux raisons :

 1. L’information encapsulée dans cette maquette numérique, ou cette base de données, est construite autour de besoins issus de la phase de conception-construction. Mais pas du tout autour des besoins de la phase d’exploitation de l’immeuble et des informations qui lui sont indispensables, que ce soit en termes de gestion administrative, financière ou technique. Pourtant ces informations sont quelque part… mais elles ont été perdues en route parce qu’elles ne présentent pas d’intérêt particulier pour la gestion de la maquette de conception-construction.

 2. Ensuite quand une information est transmise, elle n’est pas accompagnée de ce que les spécialistes appellent ses métadonnées. Donc, on ne connait pas le degré de fiabilité de cette information. On ne sait pas si le composant inscrit dans la maquette correspond exactement à celui qui a été effectivement posé dans l’immeuble. On ne sait pas non plus si la surface transmise à bien été calculée suivant un protocole connu (comme par exemple celui de l’IPMS développé par la RICS avec une définition très précise et standardisée des surfaces) et on sait encore moins le niveau de précision de cette surface : est-elle fiable à dix mètres carrés près, ou plus, ou moins ?

Du coup, les documents transmis – maquette numérique et DOE – sont remisés dans un placard par l’investisseur. Ils sont conservés au cas où il y aurait une difficulté ultérieure sur un dommage à l’ouvrage et aussi parce que cela reste une obligation en cas d’appel ultérieur aux assureurs et aux experts. Mais toute cette déperdition d’information est regrettable. Parce que finalement l’investisseur ressaisie toutes les données administratives et financières dans son outil de gestion, puis fait repasser ses géomètres pour recalculer les surfaces. On marche sur la tête ! »


Que font les métiers prestataires de la phase d’exploitation ?

Property Management (PM)
Le plus souvent le Property Manager qui a en charge la gestion opérationnelle et financière quotidienne pour compte de tiers[1] de l’immeuble va piloter le(s) prestataire(s) de Facility Management (FM) chargé(s) de la maintenance des composants techniques[2] et des services aux occupants[3]. Pour être en mesure de contractualiser cette relation, il doit préalablement effectuer un véritable « parcours du combattant » où il recherche, collecte, extrait comme il peut toutes les informations éparses qui lui tombent sous la main. Ces informations, dont il doit qualifier la fiabilité, lui sont nécessaires pour l’établissement des conditions d’intervention (SLA) négociées avec les prestataires en charge de la maintenance. A noter que si le PM et le FM sont internalisés par le propriétaire, les problématiques sont exactement les mêmes.

Facility Management (FM)
Le Facility Manager ressaisi toutes les informations relatives aux composants techniques dans son outil de gestion de la maintenance. Qu’observe-t-on parfois en parallèle ? Certains maîtres d’ouvrage font auditer la maquette dans le cadre de l’année de parfait achèvement, pour s’assurer qu’elle est conforme au réel. Si ce n’est pas le cas, il peut commander au FM une prestation de reconstitution de la maquette numérique pour corriger les erreurs. Cette prestation va être réalisée au fur et à mesure de la maintenance réelle du bâtiment. Donc le FM met à jour son référentiel immobilier et la maquette numérique en même temps que le bâtiment, au fur et à mesure de ses interventions techniques. Ce sont évidemment des coûts supplémentaires qui s’ajoutent à tous ceux issus des discontinuités numériques précédemment décrites.

Ces coûts cachés et inutiles ont un poids certain, impactant soit la rentabilité de l’investissement du propriétaire soit les marges des métiers de la filière immobilière.
[1] Le plus souvent pour le compte du propriétaire.
[2] Il y a trois types de maintenance technique : curative, préventive et prédictive.
[3] Ce sont les services consommables dans le bâtiment par les occupants qu’ils soient propriétaires ou locataires.


Les ruptures numériques

  1. Le promoteur transmet une maquette BIM souvent pas à jour et un DOE, papier ou numérique, issu ou pas de la maquette BIM.
  1. L’investisseur met au placard ces documents qui lui sont totalement illisibles.
  1. L’investisseur, le Property Manager et le facility Manager vont à la pêche des informations qui leur sont nécessaires pour la phase d’exploitation et ressaisissent les données. 

Partager une véritable continuité numérique
Il faut mettre fin aux discontinuités numériques.

La continuité numérique c’est partager un corpus de données utiles et immédiatement exploitables – sans ressaisie – dont le format et les métadonnées sont précisément définis, pour que les autres métiers de la filière immobilière s’en emparent en les intégrant dans leurs propres systèmes d’information, en toute confiance, afin qu’ils puissent se concentrer sur leur cœur de métier.

Il faut mettre fin aux incomplétudes, erreurs et manques de fiabilitédes données qui sont indispensables pour piloter le cycle de détention du bâtiment à ses différents niveaux : administratif, financier et technique.


Historique de la progression du groupe de travail FPI/FIDJI

Un groupe de travail a été constitué à la demande de la Fédération des Promoteurs Immobiliers en coordination avec l’Association professionnelle FIDJI et les investisseurs institutionnels pour modéliser une nouvelle continuité numérique, disruptive, facile à mettre en œuvre et produisant plus de valeur à faible coût.

Un protocole de partenariat a été signé en 2019 par Alexis ROUQUE Secrétaire Général de la FPI et Eric BOUVIER, Secrétaire Général de l’Association professionnelle FIDJI, en présence de Frank HOVORKA Directeur technique et Innovation FPI et de Eric DAVY Coordinateur du groupe de travail.

Plusieurs rencontres informelles ont eu lieu avec des professionnels de l’industrie immobilière en amont d’une présentation officielle du partenariat et de son objectif lors du salon « BIM World » en novembre 2019.

Le premier groupe de travail concernant le partenariat entre la FPI et l’Association professionnelle FIDJI a eu lieu au siège de la FPI au 106 boulevard de l’Université-Paris le mercredi 29 janvier 2020 à14h30.

Un premier article rédigé par Eric Davy a été publié dans le magazine Réflexions Immobilières de l’IEIF au premier trimestre 2020 avec pour titre : « La continuité numérique, clé de voute de l’industrie immobilière du XXIème siècle ».

Il a été suivi par un second article publié dans le magazine européen IPE REAL ASSETS en juillet 2020 avec pour titre : « The importance of digital continuity, all players in the real estate industry should speak the same langage in the age of big data ».

Un premier livrable a été produit par le groupe de travail FPI/FIDJI en juillet 2020 incorporant notamment la modélisation d’un nouvel indice de criticité des composants co-conçu avec SOCOTEC.

Puis la Fédération des Promoteurs Immobiliers et l’Association Professionnelle FIDJI ont présenté, d’abord à « Real IT Paris » en septembre 2020 puis au « BIM World » en octobre 2020 les résultats de leur groupe de travail sur la nouvelle continuité numérique entre les promoteurs et les investisseurs.

 

SUITE : LE NOUVEL OUTIL